冷眼看年报｜盈利能力下滑，踩融资红线，当代

3月17日，发布了公司2020年业绩报告。报告显示，营收增长至约157.41亿元，同比增长8.2%；毛利约人民币37.845亿元，较2019年增长约2.1%。净利润11.17亿元，同比增长5.9%。报告期内期内实现合约销售额422亿元，“踩线”完成420亿的目标，但离2018年曾提出的500亿目标还有一定距离。

融资成本不断上升，净负债率逼近红线

负债和融资成本也是当代置业身上备受关注的问题。根据报告，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，较上年同期下降约5个百分点；净负债率为95.7%，同比上升13%；非受限现金短债比为1.10，同比提升约0.17。对照融资“三道红线”标准，当代置业剔除预收款后的资产负债率超过阈值，而净负债率则逼近红线。

融资成本方面，2019年，当代置业发行的3.5亿美元债券，利率达15.5%，创下亚洲公开债券发行的利率纪录，引发行业关注，也因此贴上“融资利率高”标签。2020年，当代置业虽然单笔最高发债利率已从15.5%下降至11.95%，但其融资成本并未下降。2020年，当代置业的加权平均融资成本为9.9%，与2019年持平。数据显示，2018年当代置业平均融资成本为8.2%，可以发现这两年，其融资成本呈上升趋势。且资料显示，今年以来，当代置业拟发行的2笔绿色优先票据，利率分别为9.8%、11.95%，融资成本仍居高位。

现金流方面，报告显示，截至2020年末，当代置业现金、受限制现金及银行结余为约140.93亿元，同比上升约23.8%，剔除受限制现金约为108.22亿元，而短期债务达到98.09亿元，账面可用资金并不算充裕。

对于优化资本结构，当代置业董事长张雷表示2021年将进一步拓宽融资来源，平衡标准化融资和非标准化融资的比例，充分借用安全的资本杠杆获取授信。此外，当代置业还将探索创新基金和跨境金融合作；优化融资结构，优化长短债占比，控制有息负债规模，逐步完成良性债务替换；将加强外部连结，加大股权合作。

销售均价下降，盈利能力持续下滑

值得一提的是，作为最为主要的盈利能力指标，当代置业毛利率、净利润率、净资产收益率等三项指标都出现下滑。其中毛利率24.04%，同比下滑1.43%；净利率7.10%，同比下滑0.14%；平均净资产收益率11.48%，同比下滑0.87%。

根据报告，物业销售是当代置业收益的主要来源，产生的收益约154.03亿元，占总收益的97.85%，较2019年上升0.85%；房地产代理服务营收2.02亿元，同比下降49.5%；酒店经营收入5142万元，同比下降27.7%；其他服务营收3104.9万元，同比下降11.9%。可以发现，除了物业销售营收微增，其他业务营收都出现下滑。

盈利指标下滑与销售均价的下降分不开。报告显示，2020年当代置业销售总建筑面积406.91万平方米，同比增长约20.4%，折算下来的销售均价元/平米，较2019年元/平米均价下滑了3.13%，而同期百城住宅价格指数上涨了3.46%。而这一趋势在2021年还有持续的迹象。今年前两个月当代置业物业合约销售金额55.98亿元，销售面积55万平米，折合下来销售均价却进一步下滑至元/平米。2020年当代置业新增24个项目，获取土地建筑面积约462.6万平方米。截至2020年末，当代置业联同合营公司与联营公司总土储面积约1475.8万平方米。

值得一提的是，绿色、健康一直以来被作为当代置业重点打造的核心竞争力，同时当代置业也是中国较早从事绿色科技地产的企业。但通过销售数据可以发现，绿色科技似乎并未为当代置业带来期待的品牌溢价。同时，国内许多龙头的房企也纷纷加入了绿色健康这一行列，包括中海地产、等行业内排名居前列的房企，当代置业坚持的绿色健康竞争格局无疑会面临较大压力。

南方产业智库点评

尽管营收、毛利润、净利润都有所增长，但代表盈利能力的毛利率、净利润率、净资产收益率持续下滑，公司2020年略显疲态。与此同时，融资“三道红线”下，净负债率的连续攀升进一步加大了其踩线风险。未来，随着房企融资收缩，绿色地产、科技住宅的参与者越来越多，公司或面临更大压力。

【记者】周中雨

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【出品】南方产业智库

【作者】周中雨

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